一向以穩(wěn)健著稱(chēng)的港資房企瑞安房地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)狀況也開(kāi)始有了壓力。

近日，中房報(bào)報(bào)道稱(chēng)，瑞安房地產(chǎn)近期在與摩根大通和瑞銀討論美元債管理的相關(guān)事宜，目前瑞安房地產(chǎn)存續(xù)的三只美元債規(guī)?？傆?jì)13.89億美元，這三只美元債近期異動(dòng)明顯。

其中，將于2024年8月24日到期的SHUION 6.15 08/24/24自4月中旬開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格下跌，最高跌幅曾達(dá)到2.108%，另外兩只債券，亦有不同程度的下跌，這引發(fā)市場(chǎng)對(duì)瑞安房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的擔(dān)憂(yōu)。

受到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化影響，該公司業(yè)績(jī)下滑，負(fù)債率上升。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月31日，瑞安房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率約為52%，同比增加了7個(gè)百分點(diǎn)。2023年，公司錄得收入約97.52億元人民幣，同比下降37%，年度溢利為13.97億元，同比下降5%。

在2023年度業(yè)績(jī)會(huì)上，羅康瑞說(shuō)，宏觀大環(huán)境不容樂(lè)觀，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整還需要2～3年時(shí)間，融資市場(chǎng)也會(huì)繼續(xù)疲弱一段時(shí)間。

轉(zhuǎn)讓鴻壽坊股權(quán)、出售蟠龍?zhí)斓鼐频晡飿I(yè)

面對(duì)當(dāng)前局面，今年以來(lái)，瑞安房地產(chǎn)開(kāi)始有所行動(dòng)。

羅康瑞曾在2023年業(yè)績(jī)會(huì)上還表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整對(duì)業(yè)內(nèi)的所有企業(yè)都帶來(lái)重大挑戰(zhàn)，未來(lái)瑞安將以更為審慎的態(tài)度選擇投資機(jī)會(huì)。瑞安房地產(chǎn)財(cái)務(wù)總裁及投資總裁孫希灝也表示，短期內(nèi)瑞安不會(huì)有很多很大的支出或者是新投資。

而另一方面，該公司開(kāi)始出售部分資產(chǎn)，同時(shí)，積極與金融機(jī)構(gòu)討論美元債管理的相關(guān)事宜。

3月份，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，其將位于上海蟠龍?zhí)斓仨?xiàng)目中的酒店物業(yè)以1.05億元售予上海青浦徐涇。值得注意的是，這筆交易預(yù)計(jì)虧損約240萬(wàn)元。買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了售后租回協(xié)議，約定上海青浦徐涇將上述物業(yè)在未來(lái)14年間出租給瑞安房地產(chǎn)，總租金約7700萬(wàn)元。

2023年底，瑞安房地產(chǎn)還將上海鴻壽坊項(xiàng)目65%的股權(quán)以12.06億元售予大家保險(xiǎn)旗下鴻瑞壽遠(yuǎn)合伙。不過(guò)當(dāng)時(shí)這筆交易設(shè)置了股權(quán)回購(gòu)條款，年利率為8%，相當(dāng)于一筆用股權(quán)做質(zhì)押的融資，以換取現(xiàn)金流。

瑞安房地產(chǎn)稱(chēng)，出售有利于提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及資金效率，符合輕資產(chǎn)策略，旨在改善公司的資金循環(huán)。

這是時(shí)隔6年后，瑞安房地產(chǎn)再度對(duì)外出售項(xiàng)目。

以開(kāi)發(fā)豪宅、風(fēng)格穩(wěn)健著稱(chēng)的瑞安房地產(chǎn)甚至不惜虧本都要出售項(xiàng)目，主要原因或許是其為應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)顯示2023年瑞安房地產(chǎn)的合約物業(yè)銷(xiāo)售額為113.96億元，同比大幅度減少58%。而目前，瑞安房地產(chǎn)在手的可售貨值，據(jù)其在業(yè)績(jī)會(huì)上披露，截至2023年底瑞安與合營(yíng)公司擁有的住宅可售貨值總額為669億元，其中瑞安的權(quán)益貨值為352億元。

并且，在銷(xiāo)售同比大幅度下滑的市場(chǎng)環(huán)境下，貨值的變現(xiàn)難度、資金回籠難度恐怕更加艱難。

至于出租業(yè)務(wù)，瑞安的租金及相關(guān)收入在2023年增長(zhǎng)至32.43億元，同比上升16%，但瑞安的投入也較大，特別是辦公樓物業(yè)出租率低，據(jù)瑞安房地產(chǎn)透露:集團(tuán)在過(guò)去兩年有三項(xiàng)新辦公樓物業(yè)落成，故截至報(bào)告期末，辦公樓物業(yè)組合的整體出租率為66%。

短期或存?zhèn)鶆?wù)壓力，現(xiàn)金流趨緊

瑞安房地產(chǎn)的現(xiàn)金流情況，這也是最值得關(guān)注的。截止到2023年底，瑞安房地產(chǎn)的總資產(chǎn)下滑了4%，現(xiàn)金及銀行存款下降了33%，約89.17億元。更為嚴(yán)峻的是，瑞安房地產(chǎn)的年報(bào)數(shù)據(jù)披露，其在手的現(xiàn)金及銀行存款，有31.72億抵押給了銀行，僅能用于指定項(xiàng)目的受限制存款20.33億元，因此，截止到去年底瑞安房地產(chǎn)不受限的現(xiàn)金及銀行存款僅有約37億元。

然而，其一年內(nèi)到期的銀行及其他借貸有84.1億元，一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)有35.6億元。到去年年底，瑞安房地產(chǎn)的不受限現(xiàn)金短債比約0.3。

值得注意的是，截止到去年底，瑞安房地產(chǎn)已經(jīng)抵押了約合423.04億元的包含投資物業(yè)、物業(yè)及設(shè)備、使用權(quán)資產(chǎn)、發(fā)展中待售物業(yè)、應(yīng)收賬款、銀行存款、待售資產(chǎn)、附屬公司股權(quán)等在內(nèi)的各類(lèi)資產(chǎn)，以取得162.14億元的借貸。

過(guò)去一兩年，瑞安一直都有多元化不同的渠道去尋找一些新的融資資源，包括去年做的CMBS，以及出售一些非核心資產(chǎn)等，也在看一些新的計(jì)劃去拓寬集團(tuán)的融資渠道來(lái)提高流動(dòng)性。孫希灝說(shuō)。

據(jù)中房報(bào)，從消息層面來(lái)看，瑞安房地產(chǎn)或處于逾期與未逾期的邊緣，短期流動(dòng)性已顯現(xiàn)壓力。由此，公司寄希望于銷(xiāo)售回款。

2024年瑞安會(huì)迎來(lái)更多項(xiàng)目推售，年內(nèi)可供銷(xiāo)售和預(yù)售的住宅建筑總面積約為25.28萬(wàn)平方米，共涵蓋8個(gè)項(xiàng)目。包括上海部分高端住宅項(xiàng)目，翠湖天地6期和翠湖濱江

兩個(gè)高端住宅項(xiàng)目分別將于今年第四季度和今年下半年開(kāi)啟預(yù)售，其中翠湖天地六期在2024年可供預(yù)售的面積達(dá)到了56600平方米，推出超高層住宅，推售建面約435-1399㎡奢闊大平層，推售房源約144席，總價(jià)約7000多萬(wàn)起，網(wǎng)傳8月開(kāi)放售樓處，9月開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)。

翠湖濱江預(yù)計(jì)2024年二季度入市，推售建面約160-410㎡聯(lián)排/合院別墅，聯(lián)動(dòng)價(jià)21萬(wàn)/㎡。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，擬建28棟3F的聯(lián)排合院，總價(jià)4000萬(wàn)元起。

相信這兩個(gè)項(xiàng)目可為集團(tuán)提供更多的銷(xiāo)售資源，以及帶來(lái)持續(xù)的銷(xiāo)售收入。王穎在3月瑞安房地產(chǎn)業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)。

今年上半年的上海樓市，豪宅遍地開(kāi)花，各個(gè)項(xiàng)目皆獲得大賣(mài)，如今上海又掀起了總價(jià)更高的風(fēng)貌別墅熱潮?；蛟S這也是瑞安對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目抱有樂(lè)觀期待的原因。

據(jù)中房報(bào)報(bào)道，公司管理層王穎曾在內(nèi)部表達(dá)過(guò)，翠湖濱江項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)期或許不太樂(lè)觀，除非上海市放開(kāi)限購(gòu)。

此外，從位置上看，翠湖濱江項(xiàng)目位于楊浦平?jīng)鼋值腊鍓K，與黃圃、靜安的其他別墅項(xiàng)目相比，位置不占優(yōu)勢(shì)。從入市時(shí)間上看，對(duì)比中海及其他高端項(xiàng)目，相對(duì)較晚。

8月24日，瑞安房地產(chǎn)即將迎來(lái)5億美元的優(yōu)先票據(jù)到期，瑞安房地產(chǎn)能安然度過(guò)？是展期還是按時(shí)還款，我們將持續(xù)關(guān)注！

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